Ça y est: vous avez pris la décision de quitter votre logement. Seul hic: votre bail n’est pas terminé, ou vous avez déjà signé votre renouvellement. Vous songez à sous-louer? C’est possible, mais encore faut-il le faire de la bonne façon!

Si vous devez déménager en ville pour le travail, changer d’appartement pour habiter avec un ou une partenaire ou agrandir la famille ou si vous avez procédé à l’achat d’une nouvelle maison, vous aurez probablement à faire la sous-location du logement actuel. Comment ça marche? Quelles sont vos obligations de locataire? Voici comment sous-louer votre bail sans risquer des pépins.

La différence entre sous-location et cession

On voit souvent les mots «sous-location» et «cession de bail» employés de façon interchangeable. Mais attention: aux yeux de la loi, ils ont un sens bien différent… qui a un impact sur vos responsabilités en tant que locataire!

La sous-location implique qu’un sous-locataire occupe votre logement en votre absence de façon temporaire. Cette personne a des droits similaires à ceux d’un locataire, mais c’est à vous, le sous-locateur, que reviennent les responsabilités du bail. Cela signifie qu’en cas de non-paiement du loyer, vous êtes responsable du paiement. C’est une solution pratique si vous comptez réintégrer votre logement à court ou moyen terme, mais elle est aussi plus risquée, car vous n’êtes pas dégagé de vos engagements envers le propriétaire.

Par exemple, si le sous-locataire est expulsé du logement parce qu’il fait du tapage et que les voisins se sont plaints à de nombreuses reprises, vous devrez payer le logement à sa place. Et si le propriétaire décide de résilier le bail pour cette raison, non seulement vous perdrez votre logement, mais vous pourriez aussi avoir à payer une compensation financière à votre propriétaire en raison des dommages causés ou des préjudices subis.

Comme son nom l’indique, la cession de bail consiste à céder tous les droits et responsabilités liés au bail à un cessionnaire, soit la personne qui habitera votre logement. Vous êtes ainsi libéré de vos obligations au même titre que si vous aviez quitté votre logement à la fin du bail comme initialement prévu. C’est la meilleure option si vous devez déménager pour le travail ou si vous venez d’acquérir une maison.

À noter: vous ne pouvez faire ni l’un ni l’autre si vous logez en résidence pour vos études, si vous habitez dans une habitation à prix modique ou si votre conjointe ou conjoint, dans le cadre d’un mariage ou d’une union civile, refuse de céder ou de sous-louer, puisqu’il s’agit de votre résidence familiale.

Peu importe votre choix, qu’il s’agisse de sous-louer votre logement ou de céder votre bail, vous devrez informer votre propriétaire de votre décision par écrit. Voici comment faire!

Les étapes pour céder un bail

Puisque le bail est un contrat qui vous lie à votre propriétaire, il est nécessaire de suivre toutes les étapes afin de vous assurer que la cession de bail est acceptée et valide. Sinon, vous risquez de devoir payer deux loyers, ou un loyer et une hypothèque, ce qui n’est jamais plaisant!

1. Vous devez trouver un cessionnaire, c’est-à-dire la personne à qui vous souhaitez céder votre bail. Pour confirmer le tout, il est préférable de remplir le contrat de cession de bail, qui est une entente conditionnelle. Ce contrat précise les conditions de la cession et doit aussi inclure en annexe une copie de votre bail actuel.

2. Avisez par écrit le locateur (votre propriétaire) de votre intention de céder votre bail. Indiquez le nom et l’adresse de la personne qui reprendra votre bail. Précisez aussi la date à laquelle la cession est effective. Un modèle d’avis de cession est disponible sur le site Web du Tribunal administratif du logement (TAL).

3. Ensuite, le locateur a 15 jours pour accepter ou refuser votre demande. Il est donc conseillé de faire parvenir l’avis par courrier recommandé afin de pouvoir prouver la date de réception.

4. En l’absence d’une réponse de votre propriétaire à l’intérieur de ce délai, la loi considère qu’il a accepté votre cession de bail.

5. Si votre locateur accepte et qu’il a engagé des dépenses, par exemple pour faire une enquête de crédit auprès de la personne qui reprend votre bail, il peut vous réclamer ces dépenses. C’est toujours bon de le savoir!

Votre cessionnaire devra aussi être avisé que puisqu’il ne signe pas un nouveau bail (il «reprend» le vôtre), il ne peut pas faire fixer le prix du logement par le Tribunal et n’a pas à signer de nouveau bail. De même, si vous avez reçu un avis d’augmentation de loyer, vous devrez le transmettre à votre cessionnaire.

Dès que ces étapes sont complétées, vous serez libéré de votre bail, et donc de votre logement… et de votre loyer à payer!

Quoi faire en cas de refus

Votre propriétaire refuse votre cession de bail? Vous n’êtes pas sans recours, heureusement! D’abord, il doit invoquer des motifs sérieux, comme une possible incapacité du cessionnaire à payer le loyer ou de mauvais comportements connus. Le propriétaire ne peut pas refuser votre cession de bail en prétextant que le règlement de l’immeuble le proscrit, par exemple: ce n’est pas un motif sérieux aux yeux du Tribunal.

Ensuite, si les motifs vous semblent peu raisonnables, vous pouvez vous adresser au Tribunal, avec votre cessionnaire comme témoin. Le TAL pourrait alors trancher la question lors d’une audition et valider la cession de votre bail.

Déménager pour le travail ou faire l’achat d’une maison est une étape excitante dans une vie, tout en représentant aussi une petite (ou grande) source de stress. C’est pourquoi il vaut mieux être bien préparé et connaître les étapes d’une cession de bail pour faciliter les choses.

Bien entendu, une assurance habitation qui correspond à vos besoins vous aidera à avoir l’esprit tranquille dans cette grande transition entre locataire et premier acheteur. Et si vous demeurez locataire, n’oubliez pas de souscrire à une assurance locataire: elle pourrait vous éviter bien des désagréments!